Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut klargestellt, dass eine Nachzahlung von Mietrückständen innerhalb der Schonfrist nur eine fristlose Kündigung abwenden kann. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt hingegen wirksam, selbst wenn die Mietschulden vollständig beglichen werden (BGH, Urteil vom 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23).


Hintergrund des Urteils
Im zugrunde liegenden Fall hatten Mieter in Berlin mehrmals ihre Miete nicht gezahlt. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Nach Begleichung der Mietrückstände konnten die Mieter die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB abwenden. Das Amtsgericht entschied jedoch, dass die ordentliche Kündigung weiterhin Bestand hat. Das Landgericht (LG) Berlin II vertrat in der Berufung eine andere Auffassung: Es argumentierte, dass die Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung heilen könne, wenn diese auf denselben Zahlungsrückständen basiert. Der BGH wies diese Sichtweise jedoch zurück und hob das Urteil auf.


Bedeutung für Mieter und Vermieter
1. Schonfristzahlung schützt nur vor fristloser Kündigung: 

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB können Mieter durch Begleichung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage eine fristlose Kündigung unwirksam machen. Für ordentliche Kündigungen gilt dies jedoch nicht.


2. Ordentliche Kündigung bleibt möglich:

 Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann weiterhin wirksam sein, wenn ein erheblicher Zahlungsrückstand vorliegt. Die Erheblichkeit hängt von der Höhe und Dauer des Rückstands ab.
3. BGH stärkt Rechtssicherheit: 

Der BGH betonte, dass Richter keine eigenen rechtspolitischen Vorstellungen in das Gesetz einbringen dürfen. Die beschränkte Wirkung der Schonfristzahlung entspricht dem klaren Willen des Gesetzgebers.


Fazit
Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei Mietrückständen nicht nur die fristlose Kündigung im Blick haben sollten, sondern auch das Risiko einer ordentlichen Kündigung ernst nehmen müssen. Vermieter hingegen können sich auf die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung stützen, selbst wenn Rückstände nachträglich ausgeglichen werden.


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