Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 10.07.2024 (Az. VIII ZR 184/23) entschieden, dass ein Vermieter auch mit bereits verjährten Schadensersatzansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen darf.

Die Schadensersatzansprüche eines Vermieters wegen der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB). Der Kautionsrückzahlungsanspruch eines Mieters unterliegt hingegen der sog. Regelverjährung von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB).

Im zugrunde liegenden Fall forderte eine Mieterin nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung die Rückzahlung ihrer Kaution. Der Vermieter erklärte erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen der Beschädigung der Mietsache.

Obwohl die Ansprüche des Vermieters verjährt waren, erklärte der BGH die Aufrechnung für zulässig. Insoweit bezieht sich der BGH auf § 215 BGB, welcher besagt, dass die Verjährung die Aufrechnung nicht ausschließt, wenn sich die Ansprüche zu einem Zeitpunkt unverjährt gegenüberstanden.

Ein weiteres Problem des Falls war die Gleichartigkeit der Ansprüche. Für eine Aufrechnung müssen die Ansprüche der Parteien gleichartig sein; in der Praxis stehen sich zumeist Zahlungsansprüche gegenüber.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieterin war auf Geld gerichtet, wohingegen die Schadensersatzansprüche des Vermieters zunächst auf Naturalrestitution, also auf die Wiederherstellung/Instandsetzung, abzielten. Die Aufrechnung des Vermieters hätte demnach an der fehlenden Gleichartigkeit der Ansprüche scheitern können.

Nach § 249 Abs. 2 BGB kann der Vermieter jedoch den zur Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrag statt der Naturalrestitution verlangen. Der BGH entschied im vorliegenden Fall, dass diese sog. Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt werden muss.


Der BGH stärkt mit dem neuerlichen Urteil die Position von Vermietern. Die dem Urteil zugrunde liegende Vorschrift des § 215 BGB wird in der Rechtswissenschaft durch kritisiert. Hauptkritikpunkt ist, dass die Vorschrift den eigentlichen Zweck der Verjährung, insbesondere die Schaffung von Rechtsfrieden und Rechtssicherheit, unterläuft.