Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Beschluss vom 23. Januar 2025 (Az. V ZB 10/24) eine grundsätzliche Entscheidung zum Vorkaufsrecht getroffen. Die Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht ist nicht möglich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was das Urteil bedeutet, welche rechtlichen Hintergründe es gibt und welche Konsequenzen sich für Eigentümer und Kaufinteressenten ergeben.
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht gibt einer berechtigten Person das Recht, ein Grundstück zu kaufen, sobald es verkauft wird. Dabei gibt es zwei verschiedene Arten:
Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht: Das Recht ist an das Eigentum eines bestimmten Grundstücks gebunden und kann mit dem Eigentum auf den jeweiligen Eigentümer übergehen.
Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht: Es ist auf eine bestimmte Person bezogen, unabhängig von einem Grundstückseigentum.
Der BGH stellte nun klar: Eine Umwandlung vom dinglichen in ein persönliches Vorkaufsrecht ist nicht durch eine einfache Inhaltsänderung möglich.
Der konkrete Fall vor dem BGH
Im verhandelten Fall war ein Grundstück mit einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten der Eigentümerin eines Nachbargrundstücks belastet. Die Beteiligten wollten dieses Vorkaufsrecht dahingehend ändern, dass es künftig ausschließlich der aktuellen Eigentümerin als subjektiv-persönliches, nicht vererbliches und nicht übertragbares Recht zustehen sollte. Das zuständige Grundbuchamt lehnte den Antrag ab. Auch die Beschwerden beim Oberlandesgericht München sowie die anschließende Rechtsbeschwerde beim BGH blieben erfolglos.
Die Begründung des BGH
1. Keine Inhaltsänderung nach § 877 BGB
Der BGH betonte, dass eine solche Umwandlung keine bloße Inhaltsänderung im Sinne von § 877 BGB sei. Eine Inhaltsänderung betrifft die mit dem Recht verbundenen Befugnisse. Die Umwandlung von einem dinglichen in ein persönliches Vorkaufsrecht hingegen verändere die Inhaberschaft des Rechts und nicht dessen Inhalt. Da § 877 BGB nur Inhaltsänderungen erlaube, sei eine Umwandlung in diesem Fall ausgeschlossen.
2. Wechsel der Inhaberschaft erfordert § 873 BGB
Die Änderung der Inhaberschaft eines dinglichen Rechts richtet sich nach § 873 BGB und setzt eine Grundbucheintragung voraus. Eine solche Änderung kann nicht durch eine Inhaltsänderung nach § 877 BGB umgangen werden.
3. Verbot der Trennung nach § 1103 Abs. 1 BGB
Gemäß § 1103 Abs. 1 BGB darf ein zugunsten des jeweiligen Eigentümergrundstücks bestehendes Vorkaufsrecht nicht vom Eigentum abgetrennt werden. Die gewünschte Umwandlung hätte jedoch genau diese Trennung zur Folge, weshalb sie unzulässig sei.
4. Keine Ausnahme vom Typenzwang
Im Sachenrecht gilt der Grundsatz des Typenzwangs: Rechte an Grundstücken müssen bestimmten, gesetzlich festgelegten Typen entsprechen. Eine Umwandlung von einem subjektiv-dinglichen in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht würde einen unzulässigen Wechsel des Rechtstyps darstellen.
Praxisrelevanz des Urteils
Konsequenzen für Eigentümer
Eigentümer, die ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht in ein subjektiv-persönliches umwandeln wollen, müssen wie folgt vorgehen:
Aufhebung des bestehenden Rechts: Das bisherige Vorkaufsrecht wird im Grundbuch gelöscht.
Neue Bestellung des Vorkaufsrechts: Ein neues subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht wird eingetragen.
Rangproblematik beachten
Ein wesentlicher Nachteil dieser Vorgehensweise liegt in der Rangordnung im Grundbuch. Das neue Recht wird im Rang hinter bereits bestehende Rechte eingetragen, was die Position des Vorkaufsberechtigten schwächen kann.
Empfehlung für die Praxis
Vor einer geplanten Änderung des Vorkaufsrechts sollte immer rechtlicher Rat eingeholt werden. Gerade bei komplexen Grundbuchänderungen können rechtliche Fallstricke bestehen, die im Nachhinein nur schwer zu korrigieren sind.
Fazit: Klarheit und Rechtssicherheit durch das BGH-Urteil
Der BGH hat mit seinem aktuellen Urteil für Klarheit in einer bisher umstrittenen Rechtsfrage gesorgt. Die Umwandlung eines subjektiv-dinglichen in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht ist nicht möglich. Wer eine solche Umgestaltung wünscht, muss den Weg über die Aufhebung und Neubestellung des Rechts gehen – mit allen damit verbundenen Konsequenzen für die Rangordnung im Grundbuch.
Tipp: Für Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten ist das Urteil von großer praktischer Bedeutung. Lassen Sie sich bei Unsicherheiten von mir als spezialisierte Anwältin mit Tätigkeitsschwerpunkt im Immobilienrecht und Grundstücksrecht beraten, um Ihre Rechte bestmöglich abzusichern.
