Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) ist ständig im Wandel. Eine zentrale Frage, die immer wieder Streit verursacht, ist die Kostenverteilung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Mit dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14. Februar 2025 (Az.: V ZR 128/23) wurde nun klargestellt, wie die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu verstehen ist.
Hintergrund des Falls
Im verhandelten Fall klagten zwei Eigentümerinnen von Gewerbeeinheiten gegen ihre Eigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 sah vor, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Lediglich die Heizkosten wurden nach der beheizten Fläche berechnet.
Die Eigentümergemeinschaft beschloss 2021, die Umlage dieser Kosten künftig nach der beheizbaren Wohnfläche vorzunehmen und diesen Maßstab auch für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage anzuwenden. Die klagenden Gewerbeeigentümerinnen sahen sich hierdurch benachteiligt und erhoben Anfechtungsklage.
Das Amtsgericht gab den Klägerinnen zunächst recht, das Landgericht wies die Klage jedoch in der Berufung ab. Der BGH bestätigte nun diese Entscheidung und stellte klar, dass die Beschlüsse rechtmäßig waren.
Entscheidung des BGH: Neue Möglichkeiten für Kostenanpassungen
Nach der Reform des WEG im Jahr 2020 wurde mit § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine erweiterte Beschlusskompetenz für die Eigentümergemeinschaft eingeführt. Sie dürfen nun für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen.
Der BGH hat mit seinem Urteil klargestellt:
Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" hebt lediglich das allgemeine Bestimmtheitserfordernis für Beschlüsse hervor.
Sie stellt keine darüber hinausgehenden Anforderungen an den Umfang der Kostenanpassung.
Eine generelle Änderung des Verteilungsschlüssels bleibt unzulässig, sofern sie nicht auf "bestimmte Arten von Kosten" beschränkt ist.
Die neue Regelung erlaubt nun auch eine abweichende Verteilung der Rücklagenzuführung.
Ein Beschluss über eine geänderte Kostenverteilung ist nur dann unwirksam, wenn er den Grundsätzen der ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht.
In dem konkreten Fall entschied der BGH, dass die Anpassung gerechtfertigt war, da der alte Verteilungsschlüssel die Gewerbeeigentümerinnen unbillig bevorzugt hatte. Eine sachliche Rechtfertigung für diese Privilegierung konnte nicht festgestellt werden.
Auswirkungen für Eigentümergemeinschaften
Dieses Urteil hat weitreichende Folgen für Wohnungseigentümergemeinschaften:
Größere Flexibilität: Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss bestimmte Kosten neu verteilen, ohne dass eine einstimmige Vereinbarung erforderlich ist.
Bessere Anpassung an die Nutzung: Kosten können gerechter verteilt werden, z. B. anhand der tatsächlichen Nutzung oder Fläche.
Rechtssicherheit: Eigentümer können sich darauf verlassen, dass eine Kostenanpassung rechtlich zulässig ist, solange sie hinreichend bestimmt und sachlich begründet ist.
Handlungsempfehlung für Eigentümer und Verwalter
Eigentümergemeinschaften sollten prüfen, ob ihre bestehende Kostenverteilung noch sachgerecht ist. Falls nicht, bietet das Urteil die Möglichkeit, durch einen Mehrheitsbeschluss eine fairere Verteilung zu erreichen. Allerdings müssen dabei die Vorgaben zur Bestimmtheit und ordnungsmäßigen Verwaltung beachtet werden.
Als erfahrene Anwältin unterstütze ich Sie gerne bei der rechtssicheren Gestaltung von Beschlüssen oder der Anfechtung unzulässiger Kostenverteilungen.
Lassen Sie sich professionell beraten!
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