Das Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden. Dazu gehört, dass der Erbe die vererbte Immobilie auch tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Eine Steuerbefreiung ist jedoch nicht möglich, wenn der Erbe die geerbte Wohnung mit einer anderen „tauscht“. Das hat das Finanzgericht Niedersachsen mit Urteil vom 13. März 2024 entschieden (Az.: 3 K 154/23).

„Das Familienheim kann steuerfrei vererbt werden, wenn der Erblasser es selbst bis zum Erbfall bewohnt hat und der Erbe es unmittelbar und mindestens für die nächsten zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken nutzt“, sagt Rechtsanwalt Hansjörg Looser, BRÜLLMANN Rechtsanwälte. Fallen mehrere Immobilien in den Nachlass, kann die Steuerbefreiung ausschließlich für die Immobilie gelten, die der Erblasser selbst bewohnt hat.

Der Erbe in dem Fall vor dem niedersächsischen Finanzgericht hatte sich das allerdings anders vorgestellt. Er hatte als Alleinerbe von seiner Mutter mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus geerbt. Dazu gehörten auch die von der Erblasserin bis zu ihrem Tod bewohnte Wohnung im Dachgeschoss sowie eine Wohnung im zweiten Stock, die der Sohn bereits seit Jahren von der Mutter gemietet hatte und bewohnte.

Nach dem Tod seiner Mutter sparte sich der Sohn den Umzug in die Dachgeschoss-Wohnung. Der Umzug von einer Etage in die andere in eine baugleiche Wohnung erschien ihm nicht sinnvoll. Er wohnte weiterhin in seiner Wohnung und vermietete die ehemalige Wohnung der Mutter. Er beantrage, dass die von ihm genutzte Wohnung als steuerbefreites Familienheim behandelt wird.

Seine Klage am Finanzgericht Niedersachsen blieb jedoch ohne Erfolg. Das Finanzamt habe die Steuerbefreiung für das Familienheim zu Recht nicht gewährt, da die Voraussetzungen nicht erfüllt seien. Die Erblasserin habe die Wohnung im Dachgeschoss zwar bis zu ihrem Tod bewohnt. Der Sohn habe diese Wohnung nach dem Eintritt des Erbfalls aber nicht für eigene Wohnzwecke genutzt. Dies sei für die Steuerbefreiung als Familienheim aber erforderlich, so das Finanzgericht. Die bloße Widmung zur Selbstnutzung – z.B. durch Angabe in der Erbschaftssteuererklärung – reiche nicht aus, wenn nicht auch tatsächlich der Einzug erfolgt.

Hinsichtlich der vom Sohn genutzten Wohnung sei die Steuerbefreiung ebenfalls nicht möglich, da die Erblasserin diese Wohnung nicht bewohnt habe und sie deshalb kein begünstigungsfähiges Familienheim darstelle, machte das FG Niedersachsen weiter klar. Es sei auch nicht möglich, die Wohnung im Dachgeschoss durch die andere Wohnung als Familienheim zu ersetzen, so das Gericht.

„Das Urteil zeigt, dass die Steuerbefreiung für ein geerbtes Familienheim streng mit der weiteren Nutzung verknüpft ist und es nicht um eine allgemeine steuerliche Begünstigung von Immobilienvermögen geht. Um den Nachlass steueroptimiert vererben zu können, sollten frühzeitig geeignete Maßnahmen getroffen werden. Ansonsten kann die Steuerlast für die Erben zu groß werden“, so Rechtsanwalt Looser.

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