Der notarielle Kaufvertrag stellt in rechtlicher Hinsicht den wichtigsten Bestandteil einer Kaufabwicklung über eine Immobilie dar. Neben der Festlegung der einzelnen Vertragsbestandteile kommt der Notar durch die Erstellung und die letztendliche Beurkundung seiner ureigensten Aufgabe nach, die Beteiligten neutral zu beraten und durch den rechtlichen Teil des Kaufprozesses hindurch zu führen. Hierdurch wird die vom Gesetz an die notarielle Beurkundung anknüpfende Funktion der Belehrung und Beratung sichergestellt.


Neben der Belehrung, Warnung und Beratungsfunktion dient der notarielle Kaufvertrag auch zur Schaffung von Rechtsicherheit sowie der Schaffung einer nachvollziehbaren Beweisfunktion.


  1. Einzelne Elemente


Vor dem Hintergrund dieser wichtigen und auch rechtsstaatlichen elementaren Funktionen des notariellen Kaufvertrages ergibt sich, dass der Kaufvertrag folgende wesentliche Inhalte aufweisen muss:


  • Genaue Angabe der Beteiligten, mit Adresse, Geburtsdatum und gegebenenfalls Geburtsname;
  • Regelung über den genauen Vertragsgegenstand sowie Darstellung des Grundbuchstandes, so dass sichergestellt wird, was alles verkauft wird;
  • konkrete Verpflichtung auf schuldrechtlicher Ebene zum Verkauf im Bezug auf den Vertragsgegenstand;
  • Regelungen im Falle von Mängeln; regelmäßig vollständiger Gewährleistungsausschluss zu Gunsten des Verkäufers mit Ausnahmen solcher Mängel, die auf Arglist/Vorsatz beruhen;
  • Kaufpreis
  • Vollstreckbare Unterwerfungserklärung wegen Kaufpreiszahlung durch den Käufer;
  • sogenannte Auflassungsvormerkung, damit sichergestellt ist, dass der Verkäufer zwischen Verkauf durch den notariellen Vertrag und Eigentumsumschreibung nicht wirksam an Dritte veräußern kann;
  • Regelung zum Besitzübergang; Regelung zum Lasten und Gefahrenübergang;
  • Vollstreckbare Unterwerfung wegen Räumung des Vertragsgegenstandes durch den Verkäufer;
  • Auflassung als dingliche Einigung zwischen den Parteien über den Eigentumsübergang;
  • Regelung zur Kostentragung des Vertrages sowie zu Steuern;
  • Regelungen zur Finanzierung;
  • sogenannte Finanzierungsvollmacht zu Gunsten des Käufers für den Fall der Notwendigkeit der Bestellung einer Grundschuld an dem Grundstück;
  • etwaige Notar- und Vollzugsvollmachten, damit der beauftragte Notar den Vollzug und die Abwicklung des Vertrages durchführen darf;
  • allgemeine Hinweise und Belehrungen des Notars;



  1. keine ungesicherte Vorleistung (ohne Belehrung)

Ein guter notarieller Kaufvertrag ist geprägt durch eine genau juristische Absicherung beider Parteien. So folgt der notarielle Kaufvertrag einem genau durchdachten Muster, bei dem zu jedem Zeitpunkt der Vertragsabwicklung sichergestellt ist, dass es auf Seiten keiner Partei zu einer sogenannten ungesicherten Vorleistung kommt. Unter einer ungesicherten Vorleistung versteht man beispielsweise die Gefahr, dass sichergestellt sein muss, dass der Käufer im Falle der Kaufpreiszahlung auch Eigentum an dem Grundstück und/oder der Immobilie erwirbt. Andererseits muss natürlich auch zu Gunsten des Verkäufers sichergestellt werden, dass er sein Eigentum an der Immobilie nicht verliert, solange ihm nicht der vereinbarte Kaufpreis zugeflossen ist. Zahlreiche weitere Aspekte unter dem Stichwort „ungesicherte Vorleistung“ werden durch eine gute Vertragsgestaltung abgesichert.


Natürlich können die Parteien auch durchaus vereinbaren, dass beispielsweise der Käufer bereits vor Kaufpreiszahlung den Besitz des Objektes erhält. In diesem Fall ist jedoch wiederum der Notar gefragt, dessen ureigenste Aufgabe sodann ist, Käufer und Verkäufer ausdrücklich über die damit im Zusammenhang stehenden Gefahren eindringlich zu belehren.


Der Umstand, dass derartige Regelungen dennoch möglich sind, fußt darauf, dass im deutschen Zivilrecht die sogenannte Privatautonomie gilt, wonach die Parteien grundsätzlich erst einmal nahezu alles miteinander vereinbaren können, was rechtlich zulässig ist.


Ein guter, und gleichzeitig ausgewogener notarieller Kaufvertrag über eine Immobilie und/oder ein Grundstück gewährleistet daher stets, dass beide Seiten zu jedem Zeitpunkt des Vollzuges und der Vertragsabwicklung davor gesichert sind etwaige Recht nicht zu verlieren, ohne eine ausreichende Gegenleistung zu bekommen.


Der notarielle Kaufvertrag stellt daher neben seinen Funktionen ein juristisch sehr ausgeklügeltes Vertragswerk dar, durch den neben der reinen Vereinbarung über die Vertragsgegenstände auch für alle Parteien die erforderliche Sicherheit hergestellt wird.