Notarieller Kaufvertrag über ein Grundstück/Wohnung – Ablauf und Inhalt Teil 2: Ablauf der Beurkundung

Wesentlicher, und für die Beteiligten eines notariellen Kaufvertrages vor allen Dingen sichtbarer, Teil eines notariellen Kaufvertrages über ein Grundstück und/oder eine Wohnung ist die Beurkundung.

Doch wie läuft diese Beurkundung beim Notar eigentlich genau ab?

1. Auftragserteilung

Regelmäßig tritt zunächst eine der Kaufvertragsparteien - Verkäufer oder Käufer oder auch der Makler - an den Notar mit dem Begehren heran ein zu vollziehendes Grundstücksgeschäft – d. h. der Kauf und/oder Verkauf eines Hauses - zu beurkunden. Der Notar wird sodann die erforderlichen ersten Informationen zu den Kaufvertragsparteien, dem Grundstück, insbesondere durch Grundbucheinsicht, dem gewünschten Kaufpreis sowie ggf. weiterer Modalitäten bei den Beteiligten einholen. Auf dieser Grundlage wird er sodann zunächst einen Entwurf erstellen, den er den Beteiligten, mithin dem Käufer sowie dem Verkäufer, zukommen lässt. Etwaige Änderungswünsche werden sodann untereinander respektive zusammen mit dem Notar besprochen, sodass an dieser Stelle der Entwurf entsprechend dem Begehren der Parteien, und natürlich im Rahmen des rechtlich zulässigen, angepasst wird.

2. Die Beurkundung beim Notar selbst

Soweit der Entwurf dann den Vorstellungen der Parteien entspricht, kommt es zur Beurkundung. Bei der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages sind grundsätzlich beide Parteien - häufig auch der Makler - zugegen. Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit sich bei Kaufvertragsabschlüssen vertreten zu lassen, wenngleich in diesen Fällen besondere Anforderungen an Vollmacht und den Ablauf dieser Vertretung zu stellen sind.

Im besten Fall sind jedoch alle Beteiligten beim Notar zugegen. Der Notar hat zuvor sich über die Identität der Parteien, insbesondere durch Vorlage ihrer Personalausweise, zu vergewissern. Sodann liest der Notar die komplette Urkunde den Beteiligten vor. Während der Beurkundung besteht naturgemäß die Möglichkeit der Beteiligten Fragen zu stellen und entsprechende Erläuterungen vom Notar zu verlangen. Im Regelfall wird der Notar auch an besonderen Stellen entsprechende Hinweise geben.

Auch zu diesem Zeitpunkt sind naturgemäß noch Änderungen möglich, die der Notar sodann umgehend während der Beurkundung umsetzen kann.

Zum Ende der Beurkundung unterzeichnen sowohl Käufer und Verkäufer, ggf. die jeweiligen Vertreter sowie der Notar am Ende selbst.

In einer Kaufvertragsurkunde über ein Grundstück und/oder eine Wohnung sind vor allen Dingen entsprechende Regelungen für den Vollzug des Kaufvertrages enthalten. 

Hierzu zählt u. a. die Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten des Käufers, die Einholung von erforderlichen Genehmigungen, die Sicherstellung der Löschung von Belastungen durch die Kaufpreiszahlung, sodass letztendlich der Käufer lastenfreies Eigentum erwerben kann.

An dieser Stelle beginnt ein wesentlicher Teil der Arbeit des Notars, die bekanntlich keinesfalls mit dem Abschluss der Beurkundung abgeschlossen ist.

Der Vollzug läuft häufig für die Beteiligten im Hintergrund. In diesem stellt der Notar sicher, dass die bewilligte Vormerkung eingetragen wird, beispielsweise Genehmigungen von Verwaltern oder auch der Verzicht auf das Vorkaufsrecht der Gemeinde eingeholt werden.

Dies sind alles erforderliche Voraussetzungen dafür, dass der Kaufpreis fällig wird.

3. Kaufpreisfälligkeitsmitteilung

Sind die erforderlichen Voraussetzungen, die grundsätzlich in dem Vertrag niedergelegt werden, eingetreten, wird der Notar eine sogenannte Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer versenden. Im Rahmen dieser Fälligkeitsmitteilung wird der Käufer sodann aufgefordert - häufig innerhalb einer bestimmten Frist - die Kaufpreiszahlung zu vollziehen respektive seine Bank zur Zahlung im Falle der regelmäßigen Finanzierung anzuweisen.

Sodann ist es die Aufgabe des Verkäufers, dem Notar die Kaufpreiszahlung gegenüber zu bestätigen. Hierzu bedarf es eines tauglichen Nachweises. Dies erfolgt im Regelfall durch die Vorlage eines Kontoauszuges, der den Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer bestätigt.

4. Antrag auf Eigentumsumschreibung

Soweit sodann dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eigentumsumschreibung. Hierbei sind die erforderlichen Genehmigungen, der Nachweis der Lastenfreistellung oder auch der gemeindliche Verzicht auf das Vorkaufsrecht sowie alle weiteren erforderlichen Nachweise mitzusenden. Der Besitz an dem Objekt geht bereits im Regelfall mit Kaufpreiszahlung an den zukünftigen Eigentümer, mithin dem Käufer, über, wenngleich auch hier grundsätzlich andere Reglungen denkbar sind.

Am Ende erfolgt sodann die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer, sodass der Käufer  lastenfreies Eigentum erworben hat und der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat.