Die Sanierung einer Tiefgarage ist oft mit erheblichen Kosten verbunden. Umso umstrittener ist die Frage, welche Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligt werden dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 14.02.2025 (V ZR 236/23) klargestellt, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die vereinbarte Kostenverteilung ändern können – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Hintergrund des Falls

In der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 sieht vor, dass nur die Eigentümer der Stellplatz-Einheiten für die Kosten der Instandhaltung des Garagenbereichs aufkommen müssen. 2022 wurde jedoch mehrheitlich beschlossen, dass die Sanierungskosten des Tiefgaragendachs auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden.

Eine Eigentümerin, die über keinen Stellplatz verfügt, klagte gegen diesen Beschluss. Während das Amtsgericht und das Landgericht die Klage für begründet hielten, hob der BGH das Urteil auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück.

Rechtliche Bewertung

Grundsätzlich kann eine Wohnungseigentümerversammlung über die Kostenverteilung entscheiden. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können Beschlüsse getroffen werden, die eine abweichende Kostenverteilung vorsehen. Der BGH hat jedoch betont, dass die bestehende objektbezogene Kostentrennung – also die Zuordnung der Kosten nur an die betroffenen Eigentümer – in der Regel angemessen ist und nicht ohne sachlichen Grund aufgehoben werden darf.

Die wesentlichen Punkte des Urteils:

  • Beschlusskompetenz besteht: Der BGH hat bereits in der Sache V ZR 81/23 entschieden, dass eine Kostenverteilung auch dann beschlossen werden kann, wenn neue Eigentümer erstmals in die Kostenpflicht einbezogen werden.

  • Ordnungsmäßige Verwaltung prüfungsbedürftig: Eine Änderung der Kostenverteilung ist nicht per se unzulässig, muss aber der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen.

  • Sachlicher Grund erforderlich: Eine Beteiligung aller Wohnungseigentümer ist nur zulässig, wenn ein sachlicher Grund vorliegt, etwa wenn die Sanierung durch das übrige Gemeinschaftseigentum verursacht wurde oder eine Gesamtsanierung der gesamten Anlage notwendig ist.

Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften

Dieses Urteil hat weitreichende Konsequenzen für Wohnungseigentümergemeinschaften. Es verdeutlicht, dass eine bestehende Kostenverteilungsregelung nicht ohne Weiteres durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Eigentümer, die von einer Änderung der Kostenverteilung betroffen sind, sollten genau prüfen, ob ein sachlicher Grund vorliegt und ob eine Anfechtung des Beschlusses erfolgversprechend ist.

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