Schönheitsreparaturen sind ein häufiges Streitthema im Mietrecht. Dabei stellt sich immer wieder die Frage, wer für die Renovierung der Wohnung zuständig ist: der Mieter oder der Vermieter?
Die rechtliche Grundlage findet sich in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache instand zu halten, wozu auch Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden, Decken und Türen gehören. Allerdings kann diese Pflicht durch wirksame Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden – allerdings nur unter strengen Voraussetzungen.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in den letzten Jahren zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. So sind starre Fristenpläne, wie etwa „alle drei Jahre Küche und Bad streichen“, unzulässig. Auch Endrenovierungsklauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung unabhängig vom tatsächlichen Zustand bei Auszug zu renovieren, sind unwirksam.
Besonders wichtig: Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14). Vermieter müssen in diesem Fall selbst für die Renovierung aufkommen, es sei denn, sie haben dem Mieter einen angemessenen finanziellen Ausgleich gewährt. Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, Wände nur in bestimmten Farben – beispielsweise weiß – zu streichen. Sind solche unwirksamen Klauseln im Mietvertrag enthalten, bleibt der Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich.
Enthält der Mietvertrag hingegen eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter nur dann renovieren, wenn tatsächlich Bedarf besteht. Eine wirksame Klausel zeichnet sich dadurch aus, dass sie flexible Formulierungen wie „soweit erforderlich“ oder „im Allgemeinen“ verwendet und keine starren Vorgaben macht. Zudem muss die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben worden sein oder der Mieter muss einen Ausgleich für eine unrenovierte Übergabe erhalten haben.
Für Vermieter ist es ratsam, ihre Mietverträge regelmäßig auf rechtssichere Formulierungen hin zu überprüfen und ein Übergabeprotokoll anzufertigen, um den Zustand der Wohnung bei Einzug genau zu dokumentieren. Individualvereinbarungen sollten stets anwaltlich geprüft werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Für Mieter gilt: Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen, wenn Sie unsicher sind, ob eine Renovierungspflicht besteht. Enthält der Vertrag unwirksame Klauseln, entfällt Ihre Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Wichtig ist auch hier eine sorgfältige Dokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug.
Die Frage nach der Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen hängt daher maßgeblich von den Vertragsklauseln und der aktuellen Rechtsprechung ab. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich daher frühzeitig rechtlich beraten lassen, um Streitigkeiten zu vermeiden und Klarheit über ihre Rechte und Pflichten zu erhalten.
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